Para la construcción de una casa, un camino de entrada, una piscina exterior, etc., todo el mundo necesita una autorización administrativa para poner en marcha la primera pala. Esta “luz verde” se obtiene no sin respetar ciertos procedimientos, pero sobre todo si no hay oposición de las autoridades públicas. Esto es lo que determina lo que se denomina la “construcbilidad legal” del suelo. ¿Pero, como lo sabes?
Una parcela edificable desde el punto de vista legal
Son normas nacionales y locales plasmadas en las Normas Nacionales de Ordenación Urbana (RLU) y el Plan Local de Ordenación Urbana (PLU) que establecen la edificabilidad de los terrenos. Determinan la posibilidad de que los ciudadanos construyan casas u otro tipo de edificios. Estas prescripciones se justifican por diversas consideraciones relativas a ciertas especificidades de los lugares. Son :
El entorno
Las autoridades locales o nacionales generalmente prohíben cualquier construcción establecida en un área natural protegida o en un perímetro agrícola. Esto supone que la ley no excluye expresamente la tierra en cuestión de la lista. También hay algunos compromisos que permiten a los individuos erigir edificios. Son los casos de cambio de destino de edificios existentes, como un hangar transformado en vivienda, por ejemplo. También puede ser la construcción de una ampliación o un anexo.
Riesgos geológicos y para la salud
Los terrenos son inedificables cuando las autoridades consideran que se encuentran en zona inundable o sujetos a riesgos naturales. Estos son riesgos de derrumbe, derrumbe o zona propensa a avalanchas. Además, la obra puede estar situada en la zona de instalación de riesgo para la salud. Este es el caso, por ejemplo, de un edificio cercano a una industria química.
Proyectos públicos y sociales
Una parcela también puede ser no edificable simplemente porque se encuentra en el marco de un proyecto de construcción pública (carreteras, equipamientos, viviendas sociales, etc.).
Las características relativas a la no edificabilidad de un terreno
Las normas no son inmutables. En general, se basan en consideraciones técnicas y ambientales que pueden cambiar con el tiempo. Un entorno que se pudo construir hace 10 años también puede no serlo hoy. Sea como fuere, la práctica determina 2 niveles de no constructibilidad.
Inconstruibilidad absoluta
Afecta a los espacios protegidos, pero especialmente a los entornos sujetos a riesgo de inundación o desastres naturales. Pero incluso estas prohibiciones pueden ser levantadas.
Inconstrucbilidad temporal
Los casos son numerosos. Por ejemplo, un área de naturaleza agrícola puede integrarse en un plan de ampliación de la ciudad, redes viales y similares. Esto no implica que sea inmediatamente posible construir cualquier cosa en las inmediaciones para particulares. Cabe señalar, sin embargo, que más allá del carácter normativo de la no edificabilidad del suelo, existen, sobre todo, aspectos más materiales que condicionan la imposibilidad de edificar en él.
Terreno edificable legal
El PLU o el mapa municipal indican la edificabilidad de un terreno y luego proponen una zonificación detallada de todo el municipio. Pero al tiempo que indican el hecho de que un terreno se encuentra en una zona edificable, estos documentos también presentan información precisa sobre esta edificabilidad. A saber, la dimensión máxima permitida, el tamaño máximo de ocupación del suelo, la distancia a la propiedad vecina, etc. Dicho esto, incluso si el terreno se encuentra en una zona de construcción, los obstáculos técnicos a veces hacen que la construcción sea imposible.
Edificabilidad técnica
No se puede edificar un terreno porque su configuración, la naturaleza del suelo o su comportamiento ante las condicionantes arquitectónicas no le permiten acoger el proyecto. Este problema requiere confirmación después de un diagnóstico preliminar realizado por un técnico. Puede ocurrir que el PLU no haya establecido ninguna característica del terreno. Además, el suelo solo es realmente edificable si ya se encuentra en una zona conectada a las redes viarias, así como a las redes energéticas de la ciudad. Si es necesario, es mejor asegurarse de que la Municipalidad aún no haya iniciado las conexiones a estos servicios, antes de pensar en hacerlo usted mismo. Esto ayuda a reducir los gastos.