La construcción de una vivienda unifamiliar se rige por unas estrictas normas. En territorio francés, como en todo el mundo, la construcción de una casa es sin duda uno de los actos más supervisados. Esto es tanto más cierto cuanto que la lucha contra la emisión de gases de efecto invernadero debe intensificarse ante el riesgo cada vez más grave para el planeta. Esto se traduce, en el campo de la construcción, en estándares más exigentes orientados a obras respetuosas con el medio ambiente. Estos estándares también están dirigidos a hogares energéticamente eficientes.

Además, para un país desarrollado como España, conseguir que todos los franceses puedan vivir en viviendas más dignas es otro de los objetivos de este siglo. Así, a la normativa básica se suman las exigencias de los RT (la RT 2012 es la vigente) y las recomendaciones relativas a la vivienda digna. Sin olvidar las diferentes normas y certificaciones a observar. Pero es justo mencionar que junto con las medidas regulatorias, se están implementando incentivos.

Reglamento sobre la construcción de una casa: las leyes que rigen la construcción

Dejando a un lado la financiación, tres criterios deben observarse si queremos una construcción exitosa de acuerdo con las reglas. Se trata del suelo, las normas urbanísticas y los socios que se elegirán para llevar a cabo el proyecto.

El terreno

El terreno considerado para la construcción puede ser terreno en sector difuso o en loteo. En la subdivisión, el terreno está en principio con servicios, por lo que está listo para construir. En cambio, si está en un sector difuso, hay que asegurarse de su constructibilidad antes de comprarlo.

Las reglas a seguir

Incluso antes de comprar el suelo, es importante consultar el Plan Local de Urbanismo. Nótese que este último reemplaza al POS (Plan de Ocupación de Suelo). Esto define las características del suelo como edificable o no. Incluye principalmente los documentos relativos a los materiales, su color e incluso el estilo arquitectónico autorizado. A la influencia de las construcciones sobre el terreno (superficies y alturas máximas), a las condiciones de acceso, servidumbres de paso, etc. Tenga en cuenta que el PLU puede estar sujeto a cambios de un año a otro.

Reglamento sobre la construcción de una casa: lObligaciones de los constructores

Una vez adquirido el terreno y elaborado el plano, la solicitud de la licencia de obra es el paso reglamentario antes de iniciar la obra. La licencia de obras es obligatoria para obra nueva individual a partir de una superficie construida igual a 40m2 en zonas urbanas con PLU. Es obligatorio a partir de 20m2 para el resto de zonas. En prórroga, se requiere la licencia de obras si la superficie del suelo creado supera los 40m2. Lo mismo se aplica si la superficie total del terreno se aumenta a 150 m2 por una extensión que va desde 20 m2 a 40 m2.

Para una rehabilitación, también lo requiere toda obra que modifique el aspecto exterior del edificio o de las estructuras portantes. Y por debajo de estos umbrales, y más allá de los 5m2 de edificabilidad para los que no se requiere ningún trámite, es suficiente una declaración previa de obra presentada ante el ayuntamiento. Además, el cambio de destino de una habitación o la urbanización de la buhardilla también requiere una declaración previa de obra.

El período de examen de la solicitud de permiso es de 2 meses para una vivienda unifamiliar. Transcurrido dicho plazo, ya falta de respuesta, el solicitante podrá dar por aceptada su solicitud. La validez de un permiso de construcción es de 3 años. No obstante, existe una posible prórroga dos veces de 1 año cada vez, bajo condiciones. En caso de expediente incompleto, el solicitante dispone de 3 meses para aportar los documentos faltantes.

Finalmente, dentro de los 30 días siguientes a la finalización de las obras, se deberá presentar ante el ayuntamiento una Declaración que acredite la Terminación y Cumplimiento de las Obras (DAACT).

Los socios

La elección de los socios también es de gran importancia si se quiere evitar malas elaboraciones y estafas de todo tipo. El socio puede ser un arquitecto o un constructor de viviendas. Un arquitecto está obligado al cliente por un contrato firmado de mutuo acuerdo. Debe contar con un seguro específico que cubra 10 años de los daños graves que se puedan producir en la construcción. Su concurso es obligatorio para una construcción nueva o posteriormente ampliada, con una superficie superior a 150m2.

En cuanto al constructor, está sujeto al CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Este último protege al cliente de los constructores que no son serios y cuya firma involucra principalmente al individuo (contratista) y al constructor y su garante, así como al prestamista que financia el proyecto. Las garantías proporcionadas están vinculadas a los vicios visibles, al reembolso, en su caso, de otros daños diversos (garantía decenal). Por otro lado, el cliente deberá contratar un seguro de daños materiales.

Requisitos de RT

Los sucesivos RT pretenden limitar el consumo energético de los edificios. En este sentido, según determinados criterios (lugar de residencia, altitud, necesidad de climatización, etc.), el consumo medio de energía primaria de una vivienda es de 50 kWh/m2/año para RT 2012. Se rebaja el techo a 30 kWh /m2/año, para RT 2015, frente a 100 kWh/m2/año para RT 2005. Siguiendo el enfoque HQE (High Environmental Quality), la consecución de este objetivo pasa por un diseño bioclimático: limitando la necesidad de energía aguas arriba, aprovechando el entorno , utilizando materiales de alto rendimiento y equipos que utilizan energías renovables.

Para toda obra nueva, así como para sus partes nuevas, el expediente de solicitud de licencia de obra deberá incluir obligatoriamente un formulario que acredite que se ha tenido en cuenta el estudio RT 2012. Esta norma está en vigor desde el 1 de enero de 2013. Asimismo, a finales de la obra, se deberá adjuntar al DAACT un certificado que acredite el cumplimiento de la construcción con los requisitos de la RT 2012.

Etiquetas, normas y certificaciones

Obtener un sello de calidad no es una obligación como la normativa. Sigue el compromiso voluntario del cliente que quiere anticiparse a las futuras regulaciones en términos de desempeño energético y ambiental de la construcción. Además, este gesto le permite acceder a ciertas ventajas. Hay sellos estatales o de organismos privados. Los organismos mandatados por el Estado o el autor son los encargados de expedir la etiqueta.

La distribución de certificaciones la realizan los organismos competentes previo control por parte de un organismo competente. Los referentes actuales en cuanto a estándares y certificación son, entre otros, NF Habitat, NF Habitat HQE, etc.

Tenga en cuenta que todos los edificios deben tener un Diagnóstico de Eficiencia Energética (EPD).

Reglamento sobre la construcción de una casa: lAlojamiento decente

La Ley SRU (Solidaridad y Renovación Urbana) y el Decreto N° 202-120 (DO del 31 de enero de 2002) definen los criterios para una vivienda digna. Están especialmente dirigidos a arrendadores o propietarios que alquilan su inmueble a particulares como residencia principal. En este sentido, las normas tienen como objetivo garantizar la seguridad y la salud de los inquilinos. Recomiendan el espacio habitable mínimo, así como el equipamiento de confort adecuado. Las autoridades públicas prevén sanciones contra quienes no cumplan con los requisitos impuestos. Estos incluyen la obligación de reanudar el trabajo o una multa.

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